Wat valt onder kosten koper?
In een aankoopbegroting kijk je naast de koopsom naar overdrachtsbelasting en bijkomende uitgaven. Denk aan notaris, taxatie, financieringsadvies, keuring en eventueel aankoopbegeleiding. Niet iedere post is verplicht of in elke aankoop hetzelfde. Vul daarom bedragen uit passende offertes in en laat een niet-toepasselijke post op nul staan.
Kosten koper is geen vast percentage
Overdrachtsbelasting volgt fiscale regels, terwijl dienstverleners eigen tarieven hanteren. Ook startersvrijstelling en het aantal kopers kunnen verschil maken. Een algemeen opslagpercentage op de koopsom kan daarom voor jouw situatie te hoog of te laag zijn. Deze calculator bouwt de posten afzonderlijk op.
Rekenmethode en aannames
Voor zelf langdurig bewonen geldt 2%, of 0% als de koper aan de startersvrijstelling voldoet. Voor een woning die niet zelf langdurig wordt bewoond gebruiken we 8% in 2026. De vrijstelling geldt voor kopers van 18 tot en met 34 jaar die haar niet eerder gebruikten, bij een hele woningwaarde tot € 555.000. We gebruiken de hoogste van koopsom en ingevoerde economische waarde als grondslag. Kostenbedragen zijn aanpasbare voorbeelden. Deze berekening bepaalt niet hoeveel hypotheek je kunt krijgen.
Rekenvoorbeelden met verschillende invoer
| Invoer en uitgangspunten | Uitkomst |
|---|---|
| € 400.000 koopsom/waarde; één starter 30 jaar, vrijstelling; voorbeeldkosten € 5.200 | € 5.200,00 totale bijkomende kosten |
| Idem, vrijstelling al gebruikt | € 13.200,00 totale bijkomende kosten |
| Idem als eerste, woning niet zelf bewonen | € 37.200,00 totale bijkomende kosten |
Overdrachtsbelasting in 2026
Voor een woning die de koper zelf langdurig gaat bewonen gebruikt het model 2%, of 0% als aan de startersvrijstelling wordt voldaan. Voor niet zelf langdurig bewonen is het opgenomen woningtarief 8% in 2026. Bijzondere verkrijgingen en andere uitzonderingen vallen buiten dit model.
Voorwaarden voor startersvrijstelling
De ondersteunde vrijstelling is voor kopers van 18 tot en met 34 jaar die haar niet eerder hebben gebruikt, zelf langdurig gaan wonen en binnen de waardegrens van € 555.000 blijven. De grens ziet op de hele woningwaarde. Je kunt een te dure woning dus niet onder de grens krijgen door alleen je halve aandeel te bekijken.
Twee kopers met verschillende situaties
De overdrachtsbelasting wordt per eigendomsaandeel bepaald. Daardoor kan de ene koper in het model vrijgesteld zijn terwijl de andere belasting betaalt. Vul de aandelen en persoonlijke voorwaarden zorgvuldig in. Een gezamenlijke aankoop betekent niet automatisch dezelfde vrijstelling voor beide personen.
Koopsom en economische waarde
De calculator gebruikt de hoogste van de koopsom en de ingevoerde economische waarde als belastinggrondslag. Die invoer is iets anders dan het hypotheekbedrag. Bij afwijkende waardes, bijzondere transacties of onzekerheid over de grondslag is beoordeling door de notaris nodig.
Eigen geld berekenen
Voor de kasbegroting telt het model de koopsom en bijkomende kosten op en trekt het gekozen hypotheekbedrag af. Het resultaat wordt niet lager dan nul. Deze rekensom zegt hoeveel eigen geld in dit scenario nodig is; hij bepaalt niet of je de ingevulde hypotheek werkelijk kunt krijgen.
Voorbeeld van de aankoopbegroting
Koop je voor € 400.000 en bedragen de andere kosten € 5.200, dan vraagt een hypotheek van € 400.000 bij volledige startersvrijstelling € 5.200 eigen geld. Geldt over de hele grondslag 2% overdrachtsbelasting, dan komt € 8.000 erbij en wordt het € 13.200. Een lager hypotheekbedrag verhoogt de benodigde eigen inbreng verder.
Hypotheekruimte en woonlasten controleren
Gebruik maximale hypotheek berekenen voor een afzonderlijke leencapaciteitsindicatie. Bekijk daarna met hypotheekmaandlasten berekenen wat een gekozen lening aan rente en aflossing vraagt. Een aankoop kan qua eigen geld haalbaar lijken, terwijl de maandlast niet bij je budget past.
Niet iedere aankoopkost is aftrekbaar
Sommige financieringskosten kunnen onder voorwaarden fiscaal relevant zijn, maar overdrachtsbelasting en aankoopmakelaarskosten zijn geen renteaftrek. Gebruik hypotheekrenteaftrek berekenen alleen met kwalificerende posten. Trek niet zonder onderscheid de volledige kosten-koperbegroting van je belastbare inkomen af.
Wanneer werkt dit model niet?
Nieuwbouw vrij op naam, bijzondere overdrachten, verbouwingen en verrekening van eerder betaalde belasting zijn niet verwerkt. Ook verhuizing, inrichting en een onderhoudsbuffer zitten alleen in je budget als je die zelf afzonderlijk meeneemt. Controleer vóór aankoop de definitieve afrekening en voorwaarden met de betrokken adviseurs.
Controleer de vrijstelling per koper en de woning als geheel
Bij twee kopers kan de ene koper wel en de andere niet aan de voorwaarden voor de startersvrijstelling voldoen. Het model berekent daarom de belasting per eigendomsaandeel. De waardegrens wordt beoordeeld voor de hele woning, niet alleen voor jouw aandeel.
Bij een woningwaarde van € 400.000 en twee gelijke aandelen is de overdrachtsbelasting € 4.000 als één koper is vrijgesteld en de ander onder het 2%-tarief valt. Advies, notaris en overige diensten komen daar apart bij. Controleer met maximale hypotheek berekenen hoeveel van de aankoop je mogelijk financiert.
Veelgestelde vragen
Moeten beide kopers recht hebben op de startersvrijstelling?
Nee. Iedere koper wordt voor het eigen aandeel beoordeeld. De leeftijd en eerdere toepassing kunnen dus verschillende tarieven opleveren. De waardelimiet wordt wel getoetst aan de hele woning, niet aan het aandeel.
Kan ik kosten koper meefinancieren in mijn hypotheek?
De gebruikelijke waardelimiet is 100% van de woningwaarde. Of jouw hypotheek ruimte biedt, hangt ook af van de koopsom, taxatie en inkomenstoets. Vul hier een realistisch financieringsbedrag in en bekijk apart de maximale hypotheek.
Zijn alle kosten koper fiscaal aftrekbaar?
Nee. Aankoopkosten en financieringskosten worden fiscaal anders behandeld. Overdrachtsbelasting is bijvoorbeeld niet aftrekbaar als eigenwoningkosten. Deze pagina toont de bruto begroting; controleer aftrekbare financieringskosten afzonderlijk.
Geldt de startersgrens per koper of voor de hele woning?
De waardegrens ziet op de hele woning. De beoordeling van leeftijd, eerder gebruik en eigendomsaandeel gebeurt daarnaast per koper.
Bepaalt het ingevulde hypotheekbedrag mijn leencapaciteit?
Nee. Het wordt alleen gebruikt om het benodigde eigen geld in dit scenario uit te rekenen. Leencapaciteit vraagt een afzonderlijke toets.
Bronnen en controle
De rekenregels en afbakening zijn gebaseerd op de onderstaande officiële bronnen. Controleer voor een definitieve beslissing de regels voor jouw situatie en het juiste jaar.
Tekst bijgewerkt op 16 oktober 2026. Formules zijn met voorbeeldwaarden en grensgevallen getest. Dit is geen onafhankelijke inhoudelijke goedkeuring. Lees hoe we berekeningen controleren.
